10 conseils à suivre pour trouver le terrain idéal

Que ce soit pour y accueillir la maison de vos rêves ou jouer le rôle de refuge le temps d’un week-end, choisir son terrain dépend avant tout d’un petit nombre de paramètres qu’il faut bien avoir en tête. Pour garder les idées claires au moment de faire un choix, il faut savoir distinguer les points importants. Hiérarchiser les attributs qui permettront au terrain de vos rêves d’émerger de la meule de foin.

Aussi, pour ne pas oublier l’essentiel, voici 10 conseils à suivre pour trouver le terrain idéal :

1. Un terrain adapté à un projet de vie.

Le choix d’un terrain à bâtir implique parfois toute la famille et influencera votre futur mode de vie. Cherchez-vous une terrain en vue d’y faire bâtir une résidence principale ou une maison secondaire ?

Essayez d’imaginer une journée type autour de votre terrain, une fois que votre maison sera bâtie. Comment effectuerez-vous vos déplacements ? Quels seront les besoins en transports, commerces, établissements scolaires… ?

En fonction des réponses à ces questions, votre préférence ira alors vers un terrain de campagne isolé ou vers un site plus urbanisé comme un lotissement.

Terrain isolé
Le vendeur, qui peut être soit un particulier, un notaire, une agence immobilière ou un constructeur, n’est pas toujours bien informé des caractéristiques du terrain qu’il vend et des possibilités de construction adaptée à celui-ci. Il faut malgré tout obtenir le maximum d’informations en le questionnant sur l’histoire de ce terrain.

L’isolement peut occasionner de nombreux surcoûts. D’abord, il y a les frais de raccordement aux réseaux d’énergie et de communication (eau, électricité, gaz, téléphone), mais aussi le prix du carburant qu’il faut mettre en balance avec la fréquence des déplacements. N’hésitez pas à exiger de faire borner le terrain par le vendeur pour en établir les limites exactes.

Lotissement
Compte tenu de ses responsabilités, le lotisseur connaît les caractéristiques du terrain. Il a certainement réalisé une étude de sol pour la viabilisation du lotissement, des voiries et autres équipements collectifs. Demandez-lui de vous communiquer cette étude, elle pourra également être utile à votre architecte et à votre constructeur.

Procurez-vous le permis d’aménager et le cahier des charges délivrés par l’aménageur lotisseur.
S’agissant de votre futur cadre de vie, il peut s’avérer intéressant de faire une visite préalable de bon voisinage, pour découvrir les personnes que vous allez rencontrer au quotidien pendant les prochaines années.

N’hésitez pas à frapper aux portes, présentez-vous et expliquez que vous êtes éventuellement intéressés par l’achat du terrain voisin. Vous apprendrez sûrement beaucoup !

2. Constructibilité et informations juridiques.

Le terrain idéal peut se trouver sur un site classé, protégé (ABF). Une construction peut être assujettie à des prescriptions architecturales. Les règles d’urbanisme peuvent être très variables et multiples.

Demandez un certificat d’urbanisme pour un terrain individuel. Vous pouvez vous procurer ce document à la mairie ou à la Direction Départementale de l’Equipement. Soyez précis dans votre demande, de manière à avoir un document complet et fiable.

Vous pourrez aussi y trouver certaines informations sur les caractéristiques du terrain et de son environnement, ou sur son utilisation précédente. Certaines mairies permettent de consulter les plans cadastraux (découpage des parcelles). Demandez à connaître les règles d’assainissement de la commune et les risques éventuels : inondation, sécheresse, carrières, site archéologique… Consultez le site : www.argiles.fr

Le personnel de mairie peut vous aider ou vous orienter vers les administrations concernées. Il est également nécessaire de prendre connaissance des contraintes architecturales à respecter.
Consultez le Plan d’Occupation des Sols (POS) ou Plan Local d’Urbanisme (PLU) pour connaître les règles locales de construction. Vous pourrez également vérifier si des projets (autoroute, complexe immobilier…) sont envisagés sur le site ainsi que la situation juridique du terrain.
Vérifiez qu’il n’existe pas de servitudes (ex. : présence d’un chemin de circulation destiné au passage d’engins agricoles, épendage, qui ne peuvent pas être aménagés), ou servez-vous de cet argument pour faire baisser le prix lorsque vous conduirez votre négociation d’achat.

3. Topologie du terrain.

L’aspect général du terrain dépend principalement de trois paramètres et certains sont à prendre en considération pour votre future construction conforme à la RT 2012 :

1. L’orientation du terrain a une influence directe sur la vue que vous aurez depuis votre fenêtre ou votre terrasse. Comment choisir son terrain sans avoir déjà une idée de la maison que l’on souhaite y bâtir. Imaginez des tranches de vie ; un déjeuner en terrasse, une promenade dans le jardin. En marge du panorama, l’orientation du terrain va avoir un lien direct avec son exposition au soleil. Si le terrain est en pente, privilégier une exposition vers le sud permettra de profiter de la chaleur solaire pendant une plus grande partie de la journée. Cette exposition joue un rôle important dans la gestion énergétique de l’habitation. La réglementation RT 2012 fixe un cadre et un cahier des charges dans la conception de l’habitat. Son objectif est de prendre en compte les apports énergétiques liés à l’exposition solaire.

2. Vérifiez que votre projet de construction se superpose facilement à votre terrain. La géométrie de la parcelle est à mettre en relation avec le vis-à-vis, la route d’accès et les différentes arrivées d’eau, d’électricité, etc. Selon la pente du terrain, pensez aux écoulements d’eaux pluviales provenant des parcelles en amont. Vérifiez l’état des murets de séparation pour repérer des signes éventuels de glissement de terrain, notamment dans le cas de terrains en terrasses. Si le sol est bosselé et irrégulier, il peut avoir été remblayé et manquer de compacité, les fondations devront s’enfoncer plus profondément pour stabiliser la structure.

3. Pour bien choisir son terrain, il semble difficile de ne pas envisager un peu de végétation. La présence de quelques arbres est tout à fait agréable lorsqu’il s’agit de trouver un peu d’ombre à l’extérieur. Elle peut jouer un second rôle tout aussi important lorsqu’il s’agit de protéger l’habitation des intempéries ou des écarts climatiques, car le vent qui fait voler les tartines sur la terrasse au moment du petit déjeuner est aussi à l’origine de déperdition thermique. L’implantation d’une haie d’arbres bien positionnée par rapport au soleil et aux vents dominants sera une note appréciable dans la qualité de vie. Attention, si les arbres sont nombreux, cela témoigne peut-être de la présence d’une retenue d’eau souterraine ou d’un sol très humide ; un déboisement trop important pourrait occasionner une remontée d’eau.

4. Raccordement & viabilisation.

La viabilisation du terrain, c’est-à-dire son raccordement au réseau électrique et au réseau d’eau paraît être un bon point de départ avant d’engager les travaux de construction. Mais pensez à vérifier si le réseau d’eau public est ancien et si les canalisations en plomb ont été changées.

Il ne faut pourtant pas oublier le raccordement au réseau d’évacuation des eaux usées. Le tout-à-l’égout est-il ou va-t-il être installé ? Sans lui la construction d’une fosse septique devra être ajoutée au projet d’habitation.

Le raccordement au gaz, reste un bon point même dans le cadre d’une habitation de type développement durable. Les avancées dans le domaine de la co-génération laissent envisager une production écologique de biogaz à moyen terme.

5. Qualité du sol.

Pour trouver de l’information sur la qualité des sols, le site Infoterre propose une base de données détaillées du sous-sol français. La carte interactive permet de connaître certains risques naturels et industriels qui peuvent être associés à une zone.

INFOTERRE : Données géoscientifiques
Registre Français des émissions polluantes

6. Couverture Réseau 3G & ADSL Téléphonique.

A l’heure où le télétravail et la communication n’en finissent plus d’exploser et où la France commence à être couverte par la 4G, la qualité de la ligne téléphonique et de la réception sont des éléments à garder en tête dans vos recherches. Pensez à tester le nombre de barres sur votre mobile et à vous renseigner dans le voisinage sur la qualité de la ligne, dans la mesure du possible.

S’il s’agit de choisir un terrain destiné à la construction d’une résidence secondaire, un peu écartée de tout, les principaux opérateurs proposent de vérifier la qualité de leurs lignes ADSL dans la zone de votre choix.

Une atténuation trop importante du signal ne vous permettra pas de bénéficier des services télévisuels et vous risquez de devoir recourir à un abonnement supplémentaire de réception par satellite.

Voici une liste permettant de connaître la qualité des lignes ADSL par opérateur pour l’ensemble du territoire national :

FRANCE TELECOM
FREE
BOUYGUES
SFR

7. Eco-construction et potentiel énergétique.

Conviction personnelle ou choix économique pourront vous amener à réfléchir au potentiel énergétique de votre terrain. Des solutions existent en matière de chauffage et de production d’énergie, encore faut-il y être averti au moment de choisir son terrain.

En terme de chauffage, si vous retenez la solution de la pompe à chaleur, la surface du terrain doit être suffisante pour les capteurs horizontaux (il faut compter 1,5 fois environ la surface à chauffer). Sur cette surface de terrain, aucune plantation avec des racines profondes ne pourra être réalisée. Si votre terrain doit être déboisé, faites intervenir un géologue, car de tels travaux peuvent avoir des répercutions sur la compacité du sol.

La géothermie permet d’éviter l’utilisation d’énergies fossiles et permet de réduire considérablement sa facture de chauffage, une fois le surcoût de l’installation absorbé. Cependant si vous souhaitez utiliser la géothermie pour chauffer votre habitation, il faudra faire attention à la qualité du terrain et à sa conductivité thermique. Plus il sera conducteur et meilleurs seront les échanges thermiques entre le réseau de captage et le sol. Par contre les échanges thermiques avec l’atmosphère risquent alors d’occasionner des déperditions. Il faudra donc prévoir une couche isolante en surface, pour maximiser le rendement (végétation peu profonde). Les sols les plus adaptés sont argileux ou limoneux.

8. Risques naturels

Voici une liste de sites d’information sur les risques naturels par région :

Cartorisque : Carte des risques naturels et technologiques
Carte des risques majeurs par département
Site de vigilance sur les crues
www.argiles.fr

9. Projets d’aménagements.

Le PLU (Plan Local d’Urbanisme) informe sur les aménagements futurs que la commune a planifié.

10. Taxe d’habitation et taxe foncière.

Souvent oubliées, elles varient d’une commune à l’autre et sont fixées par la valeur locative cadastrale. Bien choisir son terrain c’est aussi envisager le long terme, le remboursement d’un crédit auquel viendra s’ajouter une taxe d’habitation qui est proportionnelle à la surface de la maison.

Pour en savoir nous recommandons de visionner la vidéo : comment bien choisir son terrain : le retour d’expérience d’un ancien client.

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10 conseils pratiques pour choisir le terrain à bâtir idéal
Description
Les points a distinguer lors du choix de son terrain : constructibilité, topologie, raccordement, qualité du sol, couverture réseau, eco-construction, risques naturels, charges et taxes...
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  1. Demeurescorses dit :

    Excellent article dont nous avons récupérer quelques passages en vue de les enrichir pour proposer un résumé des bonnes choses auxquelles penser lorsqu’on visite un terrains